Schönheitsreparaturen auch nicht auf dem Umweg vereinbar?!


Nachricht M 039/2018

Vereinbarungen zwischen Mieter und Vormieter haben zu Gunsten des Vermieters keine Wirksamkeit

Kein Vertrag zu Lasten Dritter

Der ein oder andere Vermieter mag sich mit der grundsätzlich mieterfreundlichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Klauseln über Schönheitsreparaturen nicht so recht abfinden.

Not macht bekanntlich erfinderisch.

So berief sich ein Vermieter bei Auszug des Mieters aus der streitgegenständlichen Wohnung auf eine Vereinbarung des Mieters mit dem Vormieter, nach welcher dieser die Schönheitsreparaturen der unrenoviert übergebenen Wohnung zu übernehmen habe. 

Der Mieter führte die mit dem Vormieter vereinbarten Renovierungen nicht durch.

Die selbst zwischen dem Mieter und dem Vermieter getroffene Vereinbarung über Schönheitsreparaturen hielt der allgemeinen Klauselkontrolle nach §§ 305 ff. BGB in Anwendung des Urteils Bundesgerichtshof VIII ZR 185/14 nicht stand.

Der Vermieter berief sich in der Folge auf die Vereinbarung zwischen Mieter und Vormieter. Die Argumentation des Vermieters lautete dahingehend, dass er aufgrund der Vereinbarung des Mieters mit dem Vormieter so zu stellen wäre, als wenn die Wohnung renoviert worden sei. Er verlangte Schadensersatz vom Mieter wegen Nichtdurchführung der Schönheitsreparaturen.

Er war der Ansicht:


… diese Rechtsprechung könne hier mit Rücksicht auf eine zwischen dem Beklagten und der Vormieterin im Jahr 2008 getroffene „Renovierungsvereinbarung“ keine Anwendung finden. In dieser Vereinbarung hatte der Beklagte von der Vormieterin einige Gegenstände übernommen, sich zur Zahlung eines nicht näher festgestellten Geldbetrages verpflichtet und sich zur Übernahme der Renovierungsarbeiten bereit erklärt.

Der Bundesgerichtshof VIII ZR 277/16 entschied nun, dass der Vermieter sich aus verschiedenen Gründen nicht auf die Vereinbarung zwischen dem Mieter und dem Vormieter berufen könne. Zum einen handele es sich um eine Vereinbarung zu Lasten Dritter. Der Vermieter könne sich schlichtweg nicht auf eine Vereinbarung zwischen anderen Parteien berufen.

Zum anderen gelte für die zwischen dem Mieter und dem Vormieter vereinbarte Regelung ebenfalls, dass diese infolge einer sonst drohenden Umgehung der Rechtsprechung über die Unwirksamkeit von Klauseln mit dem Gegenstand von Schönheitsreparaturen um eine unwirksame Vereinbarung handele.

Das Gericht argumentierte gemäß seiner Pressemitteilung:


Nach der Rechtsprechung des Senats hält die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen. Denn eine solche Vornahmeklausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.
Diese Grundsätze bleiben auch dann anwendbar, wenn der betreffende Mieter sich wie hier durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber seinem Vormieter zur Vornahme von Renovierungsarbeiten in der Mietwohnung verpflichtet hat. Denn eine derartige Vereinbarung ist in ihren Wirkungen von vornherein auf die sie treffenden Parteien, also den Mieter und den Vormieter, beschränkt. Sie vermag deshalb keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen zu nehmen; insbesondere nicht dergestalt, dass der Vermieter so gestellt würde, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben.

Mieter sollten dem Begehren des Vermieters in solchen Fällen nicht einfach Folge leisten und insbesondere sich gegen denkbaren Verrechnungen mit Kautionen erwehren.

Pressemitteilung Nr. 138/18

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