Keine erleicherte Kündigung des Wohnraummietvertrages


Nachricht M 042/2018

Der Bundesgerichtshof stärkt Rechte von Mietern

Abrede zwischen Käufer und Verkäufer oder echter Vertrag zu Gunsten Dritter? Keine erleichterte Kündigung!

Der Bundesgerichshof hat mit seiner Entscheidung VIII ZR 109/18, verkündet am 14.11.2018 die Rechte von Mietern gestärkt.

Was war passiert?

Die Mieter mieteten seit 1981 eine in einem Siedlungshaus gelegene Wohnung. Die betreffende Immobilie wurde im Jahre 2012 durch die Stadt Bochum an die späteren Eigentümer veräußert. Diese bewohnten ab diesem Zeitpunkt selbst eine der Wohnungen des Siedlungshauses.

Im Jahre 2015 sprachen die Vermieter gegenüber den Mietern eine „erleichterte Kündigung“ nach § 573 a Abs. 1 BGB aus.


Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.

Die Mieter widerprachen der Kündigung und beriefen sich auf eine Vereinbarung im Kaufvertrag der Stadt Bochum mit den Vermietern.

Diese Vereinbarung lautete:


„Die Mieter haben ein lebenslanges Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Er darf insbesondere keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen der Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aussprechen. Möglich ist lediglich eine Kündigung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen […] Für den Fall, dass der Käufer ohne Zustimmung des Verkäufers oder ohne Vorliegen eines außerordentlichen Kündigungsgrundes das Mietverhältnis kündigt, ist der Verkäufer berechtigt, das Kaufgrundstück lasten- und schuldenfrei wiederzukaufen.“

Die Vermieter erhoben gegen die Mieter Räumungsklage. Zu Unrecht, wie nun der Bundesgerichtshof feststellte.

Bei vorstehender Vereinbarung handele es sich um einen echten Vertrag zu Gunsten Dritter, sodass sich die Mieter unmittelbar auf die Vereinbarung zwischen Vermieter und Stadt Bochum als Verkäuferin berufen könnten.

Infolge des somit vereinbarten lebenslangen Wohnrechts käme eine Kündigung nach Maßgabe des § 573 a Abs. 1 BGB nicht in Betracht.

Für Mieter, welche in vergleichbaren Objekten wohnen, ist diese Entscheidung wegweisend. Viele Kaufverträge von städtischen Immobiliengesellschaften und Kommunen beinhalten vergleichbare Klauseln. Mieter sollten bei Zweifeln fundierten Rechtsrat einholen. Potentielle Käufer solcher Immobilien sollten die Kaufvertragesentwürfe ebenfalls im Vorfeld rechtlich prüfen lassen, um nicht eine böse Überraschung zu erleben.

Kommentar verfassen

Diese Website verwendet Akismet, um Spam zu reduzieren. Erfahre mehr darüber, wie deine Kommentardaten verarbeitet werden.