Zur Bildung von buchungstechnisch getrennten Instandhaltungsrücklagen in Mehrhausanlagen


Buchungstechnisch getrennte Instandhaltungsrücklagen dürfen immer dann gebildet werden, wenn eine Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) aus mehreren getrennten Gebäuden besteht und eine eindeutige Kostenzuordnung möglich ist sowie die Gemeinschaftsordnung (GO) dies dem Grunde nach zulässt.

Zu der WEG, mit der der BGH sich in seinem Urteil vom 17.04.2015 (V ZR 12/14) auseinandergesetzt hat, gehören mehrere Gebäude. Ursprünglich regelte die GO, dass eine einheitliche Instandhaltungsrücklage zu bilden sei. Eine Öffnungsklausel in der GO sieht vor, dass diese mit einer Mehrheit von ¾ aller vorhandenen Stimmen geändert werden kann. Im Jahr 2004 fasste die Eigentümerversammlung mit einer Mehrheit von über 80 % aller vorhandenen Stimmen einen Beschluss, wonach die Instandhaltungsrücklagen der einzelnen Gebäude getrennt werden sollten. Daraufhin wurden in der Folge die Rücklagen auch gesondert ausgewiesen. Im Jahr 2012 schließlich vertrat der Verwalter die Auffassung, dass der Beschluss aus 2004 nichtig sei und daher die getrennten Instandhaltungsrücklagen wieder zusammengeführt werden müssten sowie bestimmte Eigentümer eine zusätzliche Ausgleichszahlung zu erbringen hätten.

Der BGH stellt hierzu fest, dass der Beschluss aus dem Jahr 2004 formell und inhaltlich wirksam war und die GO durch ihn geändert worden ist. Er beschränke sich auf die Regelung der Instandhaltungsrücklage und der damit verbundenen Kostentragungspflicht, was keinen rechtlichen Bedenken begegne. Insbesondere sei es zulässig, in der GO für Mehrhausanlagen buchungstechnisch getrennte Rücklagen zu bilden, die der Instandhaltung der einzelnen Gebäude oder Gebäudekomplexe dienen sollen.

Mit seiner Entscheidung kommt der BGH den Eigentümern in Mehrhausanlagen entgegen, die häufig das Bedürfnis nach einer Kostentrennung zwischen den einzelnen Gebäuden haben, aber durch die Teilungserklärung an der Bildung von Untergemeinschaften gehindert sind.
Signatur Artikel Christoph Schupp

Bundesgerichtshof Urteil vom 17.04.2015 (V ZR 12/14)

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