Zur fristlosen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter


In einer (überraschend) vermieterfreundlichen Entscheidung vom 15.04.2015 stellt der Bundesgerichtshof (BGH) klar, dass der Vermieter unter Umständen ein Wohnraummietverhältnis fristlos kündigen kann, wenn der Mieter den Zutritt zur Wohnung für dringend notwendige Instandsetzungsarbeiten verweigert. Der Vermieter muss nicht zwingend vorab auf Zutrittsgewährung klagen (BGH VIII ZR 281/13). Dies kann dem Vermieter in Anbetracht der durchschnittlichen Verfahrensdauer einen enormen zeitlichen Vorteil bringen.

Mietrecht LogoDie klagende Vermieterin hatte im Jahr 2010 Hausschwamm in einer Mietwohnung entdeckt. Für die Dauer erster Notmaßnahmen zur Beseitigung des Schimmelpilzes zogen die Mieter in ein Hotel, anschließend verweigerten sie aber den Handwerkern den Zutritt zur Wohnung, sodass weitere Instandsetzungsarbeiten unmöglich wurden. 

Die Vermieterin kündigte daraufhin am 30.06.2011 das Mietverhältnis fristlos. Darüber hinaus beantragte sie erfolgreich eine einstweilige Verfügung auf Zutritt zur Wohnung. Erst nachdem diese in der Hauptsache bestätigt worden war, gewährten die Mieter im Oktober 2011 Zutritt zur Wohnung. Auch eine weitere fristlose Kündigung aufgrund eines ähnlich gelagerten Sachverhalts führte nicht zum Auszug der Mieter.

Die daraufhin erhobene Räumungsklage der Vermieterin blieb in den beiden ersten Instanzen erfolglos. Das Landgericht Berlin (LG Berlin) entschied zugunsten der Mieter, dass die Vermieterin vor dem Ausspruch einer fristlosen Kündigung den – nicht querulatorisch handelnden – Mieter zunächst auf Duldung von Instandsetzungsmaßnahmen verklagen müsse.

Nicht so der BGH. Er beanstandete die schematische Betrachtung des LG Berlin. Diese berücksichtige nicht, dass der Vermieter ein erhebliches wirtschaftliches Interesse daran haben könne, Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen schnellstmöglich durchführen zu lassen.

Der Tatrichter habe prüfen müssen, ob die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten ist (§ 543 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Diese Abwägung konnte anhand der Feststellungen des Landgerichts bislang nicht vorgenommen werden. Es ist aber nicht unwahrscheinlich, dass die Arbeiten gegen den Hausschwamm derart wichtig und dringend waren, dass sie die Vermieterin zur fristlosen Kündigung berechtigten.

Vorsicht!

Nicht jede vermieterseitige Kündigung wegen Zutrittsverweigerung hat nun automatisch Aussicht auf Erfolg. Entscheidend ist nach wie vor eine Interessenabwägung im Einzelfall.

Signatur Artikel Christoph Schupp

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