Zur Regelung der Eckpunkte des WEG-Verwaltervertrags


Die Eckpunkte des WEG-Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) müssen nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 27.02.15 im Wesentlichen in derselben Eigentümerversammlung festgelegt werden, in der auch die Bestellung des Verwalters erfolgt (BGH V ZR 114/14).

In dem Fall, den der BGH zu entscheiden hatte, sollte die Amtszeit eines WEG-Verwalters am 31.12.2012 enden. Daher wurde auf der Eigentümerversammlung am 11.12.2012 beschlossen, den Verwalter bis zum 31.12.2017 erneut zu bestellen. In einem weiteren Beschluss wurde festgelegt, dass der Verwaltungsbeirat mit der Verwaltung einen neuen Verwaltervertrag aushandeln sollte. Dieser Vertrag sollte dann auf einer außerordentlichen Eigentümerversammlung bis Ende Februar 2013 beschlossen werden. Für den Fall, dass sich keine Mehrheit für den neu verhandelten Vertrag fände, sollte die Amtszeit des Verwalters am 28.02.2013 enden.

Es war bislang umstritten, ob die Bestellung des Verwalters ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen kann, wenn sie zu einem Zeitpunkt erfolgt, in dem die Eckpunkte des Verwaltervertrags noch nicht feststehen. Der BGH hält es nun grundsätzlich für erforderlich, dass in derselben Eigentümerversammlung, in der der Verwalter bestellt wird, auch die Eckpunkte des Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in ihren wesentlichen Umrissen festgelegt werden. Nur unter besonderen Umständen könne von diesem Grundsatz übergangsweise abgewichen werden. Der BGH führt aus, dass bei der erstmaligen Bestellung sich kein Problem stelle, da ohnehin mehrere Angebote eingeholt werden müssten. Bei der Wiederbestellung sei zwar kein Angebotsvergleich mehr erforderlich, aber dennoch müssten die Wohnungseigentümer schon bei der Bestellung wissen, worauf sie sich einlassen. Hierzu genüge es, wenn die Gesamtumstände ergeben, dass der Verwalter weiter zu den bisherigen Konditionen tätig wird. In diesem speziellen Fall war die Höhe der Vergütung allerdings noch völlig offen, sodass der Beschluss über die Bestellung ungültig war.

Für die Praxis bedeutet das Urteil, dass idealerweise bei Beschlussfassung bereits ein konkreter Vertragsentwurf bzw. zumindest ein Angebot des Verwalters vorliegt und zum Beschlussgegenstand gemacht wird. Keinesfalls sollten Bestellung und Vertrag in zwei Eigentümerversammlungen aufgesplittet werden.

Signatur Artikel Christoph Schupp

Bundesgerichtshof BGH V ZR 114/14, Entscheidung vom 27.02.2015

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