Ordentliche Kündigung wirksam


Nachricht M 022/2019

Absurdes Ergebnis – außerordentliche Kündigung unwirksam; ordentliche Kündigung zieht

Ein Vermieter kündigt dem Mieter eines Wohnraummietverhältnisses fristlos und zugleich fristgerecht. Der Mieter begleicht binnen der Schonfrist sämtliche Mietrückstände. Welches Schicksal teilt die ordentliche Kündigung?

Die fristlose Kündigung des Vermieters wird durch diese Zahlung nachträglich unwirksam. Welches rechtliches Schicksal hat nunmehr die fristgerechte ordentliche Kündigung?

Der Sachverhalt

Das Landgericht Berlin sah in einer solchen Konstellation die ordentliche Kündigung als verbraucht an. Es argumentierte damit, dass infolge der zunächst wirksam, erst durch Zahlung wirksam gewordenen außerordentlichen Kündigung, die ordentliche Kündigung nicht mehr wirksam ausgesprochen werden konnte.

Die Ansicht des Bundesgerichtshofs

Dies sah der Bundesgerichtshof jedoch ganz anders. In seinen Entscheidungen BGH VIII ZR 231/17 und VIII 261/17 betonte er, dass eine ordentliche Kündigung vorsorglich neben der außerordentlichen Kündigung ausgesprochen werden könne. Eine Möglichkeit der „Heilung“ durch Zahlung sehe das Gesetz allerdings für den Fall der ordentlichen Kündigung nicht vor.

Ein Vermieter, der von der Kündigungsmöglichkeit des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB Gebrauch macht und diese mit einer hilfsweise ausgespro- chenen ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB verbindet, macht damit nicht nur deutlich, dass die fristlose Kündigung Vorrang haben soll (so aber das Berufungsgericht), sondern erklärt zugleich, dass die ordentliche Kündigung in allen Fällen Wirkung entfalten soll, in denen die zunächst ange- strebte sofortige Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund einer – entweder bei Zugang des Kündigungsschreibens schon gegebenen oder einer nachträg- lich gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB (unverzügliche Aufrechnung durch Mieter) oder § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB (Schonfristzahlung oder behördliche Ver- pflichtungserklärung) rückwirkend eingetretenen – Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung fehlgeschlagen ist. Dies ergibt sich aus einer sachgerechten Ausle- gung (§§ 133, 157 BGB) der Kündigungserklärung.

Fazit

Möchte der Vermieter sicher gehen, dass er mit ständig säumigen Mietern auch wirksam das Mietverhältnis beendet, sollte er vorsorglich neben der fristlosen auch die fristgerechte Kündigung aussprechen.

Um allerdings die absurd anmutende Rechtsfolge, dass eine ordentliche Kündigung trotz Vollzahlung durchgreift zu bereinigen, bedürfte es eines Handelns des Gesetzgebers.

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