Der ungeliebte Mieter


Nachricht M014/2019

Wenn der Vermieter nicht sanieren darf 

Manchmal möchte der Vermieter infolge des Eigentümer-Wechsels eine Immobilie umfassend zum Zwecke der späteren Eigennutzung sanieren.

Aber was, wenn der Alt-Mieter auf Erfüllung des Mietvertrages besteht und die Sanierung nicht wünscht?

Eins ist klar – Kauf bricht Miete nicht.

Aber kann ich als Vermieter schon mal mit der Sanierung des übrigen Gebäudes beginnen? Wie immer kommt es ganz auf den Einzelfall an. So vorliegend im Falle einer Bank, welche die betroffene Immobilie zum Zwecke der späteren Eigennutzung erworben hatte.

Was war passiert?

In Streit geraten waren ein Erwerber einer Immobilie in Frankfurter Bankenlage und eine Rechtsanwaltskanzlei, welche in diesem Gebäude ihr Büro betreibt.

Nachdem die Verhandlungen mit dem Mieter über die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses gescheitert waren, begann mit der teils lärm- und staubintensiven Sanierung des restlichen Gebäudes.

Die betroffene Kanzlei nahm den Bauherren auf dem Wege der einstweiligen Verfügung mit dem Gegenstand der Unterlassung der Umbaumaßnahmen in Anspruch.

Die Entscheidung der Gerichte

Vorerst mit Erfolg, wie das Landgericht Frankfurt 2-28 O 246/18 auf dem Wege der einstweiligen Verfügung feststellte und einen umfassenden Baustopp anordnete. Dieses Ergebnis wurde schlussendlich mit der Entscheidung des Oberlandesgerichts Frankfurt 2 U 3/19 bestätigt.

Die Kanzlei als Mieterin könne im Ergebnis eine lärmfreie, erschütterungsfreie und eine weitestgehend staubfreie Umgebung verlangen. Intensive Baumaßnahmen dieser Art hätten auch außerhalb der Büro-Zeiten zu unterbleiben, da bei Anwälten und Steuerberatern nicht auszuschließen sei, dass diese selbst außerhalb der Büro-Zeiten arbeiteten, sodass sogar ein Ausweichen auf Wochenenden und Feiertagen untersagt wurde. So führte das Oberlandesgericht Frankfurt in seiner Pressemitteilung explizit aus: 


Es bestehe auch keine Verpflichtung der Klägerin, die Umbaumaßnahmen jedenfalls zeitweise etwa außerhalb der üblichen Bürozeiten oder zu bestimmten Nachtzeiten oder am Wochenende zu dulden. Die Klägerin sei aufgrund des Mietvertrages zur umfassenden Nutzung ohne jede zeitliche Einschränkung berechtigt. Es sei „gerichtsbekannt, dass Rechtsanwälte sowie auch Notare nicht nur während üblicher Geschäftszeiten, sondern regelmäßig auch in den späten Abendstunden sowie an Samstagen und mitunter auch an Sonn- und Feiertagen in den Büroräumen arbeiteten oder Besprechungen durchführten“. Dies stehe ihnen völlig frei und sei im Übrigen nicht planbar. 

Die Lehren aus diesem Fall

Vermieter vergleichbarer Immobilien sollten sich bei der Vermietung an bestimmte Berufsgruppen im Klaren sein, dass solche Einschränkungen bei beabsichtigten Umbaumaßnahmen auf sie zukommen können und versuchen, durch eine entsprechende Gestaltung der Mietverträge einem möglicherweise langjährigen Bau-Stopp vorzubeugen.

Insbesondere ließ das Oberlandesgericht Frankfurt offen, ob über eine mietvertragliche Gestaltung das Dilemma des Eigentümers zu verhindern gewesen wäre. Dies ist in Anbetracht der grundsätzlich gleichwertigen Verhandlungspositionen im Bereich des Gewerbe-Mietrechts durchaus anzunehmen.

h

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