Sollte sich der Vermieter (nicht selten im sog. Öffentlichen Wohnungsbau) dazu verpflichtet haben, die Kosten der Schönheitsreparaturen zu übernehmen, so kann er grundsätzlich auch dazu verpflichtet sein, diese Kosten an den Mieter zu erstatten, der die Reparatur in eigener Regie fachgerecht ausführt. Hierbei sind die fiktiven Kosten eines Fachunternehmens nach Berechnungsordnung in Ansatz zu bringen.
Der Bundesgerichtshof VIII ZR 224/13 stellte dies mit seiner Entscheidung am 5. März 2015 klar.
Im konkreten Fall hatte die Vermieterin in ihrem Standard-Mietvertrag mit den Mieter vereinbart,
- „Die Kosten der Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung werden von der Vermieterin getragen.
- Umfang und Ausführung der Schönheitsreparaturen erfolgt im Rahmen der hierfür nach den Vorschriften der 2. Berechnungsverordnung § 28 (4) vorgesehenen Kostenansätze.
- Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch Fachfirmen ausführen lässt, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich aus der Verordnung ergeben, ausgezahlt, sofern die Ausführung sach- und fachgerecht erfolgt ist.“
Im Rahmen einer solchen Vereinbarung kann die Vermieterin nicht einfach durch einseitige Erklärung, die Berechtigung zur Selbstvornahme wiederum an sich ziehen.
Vielmehr handele es sich für eine, dem Mieter lediglich vorteilhafte Regelung, auf welche er sich auch gegen den Willen der Vermieterin berufen könne.
Im konkreten Fall hatte eine Mieterin eine Schönheitsreparatur nach vereinbarter Frist, gegen den Willen des Vermieters selbst, ausgeführt. Sie verlangte Erstattung der fiktiven Kosten. Dem Grunde nach zu Recht, wie nun der Bundesgerichtshof feststellte.
Die Sache war dennoch nicht zur Entscheidung reif und wurde aus tatsächlichen Gründen an das Berufungsgericht zurück verwiesen, um Feststellungen zum Umfang und der Sachgerechtheit der Reparaturen treffen zu können.
Bundesgerichtshof VIII ZR 224/13