Der 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshof urteilte am 07.05.2014 – BGH 8 ZR 234/13 über die Frage, ob während einer streitigen Minderung durch den Mieter, der Vermieter zum Zwecke der Befriedigung die Kaution verwerten dürfe.
Ausgangspunkt für das folgende Urteil war nachfolgender Sachverhalt:
Die klagende Mieterin und die beklagte Vermieterin schlossen einen Mietvertrag mit einer Kaution von 1.400 Euro. Eine Klausel im Mietvertrag bestimmte:
„Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen.“
Nach einer später erfolgten Mietminderung, ließ sich der Vermieter den streitigen Mietbetrag vom Kautionskonto gutschreiben. Die Mieterin klagte auf Zurückübertragung des Betrags auf das Kautionskonto, sowie eine insolvenzfeste Anlage des Kautionsguthabens. Der Vermieter dagegen berief sich auf die vorstehende Klausel.
Der Bundesgerichtshof entschied letztinstanzlich, dass keine Befriedigung an der Kaution während eines streitigen Mietverhältnisses stattfinden dürfe. Eine Verwertung der Kaution sei nur zulässig, wenn die Forderung unbestritten oder rechtskräftig festgestellt wurde oder eine Verrechnung im Interesse des Mieters läge. Eine andere Zugriffsmöglichkeit widerspräche dem treuhänderischen Charakter der Mietkaution gemäß §551 Abs. 3 BGB. Daran ändere nach Ansicht des 8. Senats auch nicht die im Mietvertrag enthaltene Klausel. Diese Klausel entfalte keine Wirkung, da sie als vorformulierte Vertragsbedingung der AGB-Kontrolle nicht standhalte und nach § 307 BGB unwirksam sei.
Die Revision hatte keinen Erfolg und bestätigte somit die vorinstanzlichen Urteile, dass der Vermieter das Kautionskonto den entnommenen Betrag wieder gutschreiben und insolvenzsicher anlegen müsse.
Mietern ist anzuraten, Verrechnungen mit Kautionsguthaben grundsätzlich zu widersprechen und sich rechtzeitig rechtlichen Rat zur Wirksamkeit von Verrechnungen mit Kautionsguthaben einzuholen.
