Die Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters


Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache unterliegen nach dem Gesetz einer sehr kurzen Verjährungsfrist, nämlich 6 Monaten. Diese kurze Verjährung ist in § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB geregelt.

Problematisch ist jedoch zumeist die exakte Bestimmung des Beginns des Laufens dieser Verjährungsfrist.

Beispielsweise kann der Mietvertrag zum 31.12.2013 sein Ende gefunden haben, der Mieter hat jedoch bereits am 20.12.2013 die Schlüssel der Wohnung, einer Person welche im Haushalt des Vermieters wohnt, übergeben.

§ 548 Abs. 1 Satz 1 BGB knüpft den Beginn der Verjährungsfrist nicht an die bloße „Rückgabe“, sondern an den Rückerhalt der Mietsache an, so entschied kürzlich der Bundesgerichtshof (BGH Urteil vom 23.10.2003 – VIII ZR 402/12).

Das höchste deutsche Zivilgericht hat in dieser Entscheidung klargestellt, dass für den Beginn der Verjährungsfrist nicht der bloße Besitzwechsel ausreichend ist. Als Begründung wird angeführt, dass der Vermieter die Möglichkeit haben müsse, sich vom Zustand der Mietsache zu überzeugen, weil nur dann die kurze gesetzliche Verjährungsfrist für entsprechende Ersatzansprüche gegen den Mieter, gerechtfertigt sei.

Von daher müssen in jedem konkreten Einzelfall gesondert die Umstände der Wohnungsrückgabe geklärt werden.

Insbesondere eine kompetente Rechtsberatung ist in Zweifelsfällen geboten. So stellte der Bundesgerichtshof in vorzitierter Entscheidung nämlich klar, dass bei einer vorzeitigen Rückgabe, die Verjährungsfrist bereits mit diesem Umstand zu laufen beginnt. Dies kann nämlich als Rückerhalt gewertet werden.

Erfolgt eine falsche rechtliche Wertung durch den Vermieter, so gingen seine Ansprüche in Leere.

Signatur Artikel Christoph Schupp

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